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2021.04.
23

不動産投資 実践編② 不動産価格の見分け方 

土地

契約

建物

こんにちは!

株式会社イエステージ

不動産仲介事業部の中村拓海です!

本日は不動産投資 実践編

不動産価格の見分け方を紹介します!

 

積算価格・収益価格

購入する物件が、相場より高いのか、安いのか?

誰もが気になると思います。

支払いと収入のバランスで買える価格が決まってくる場合ももちろんありますが、

そもそも相場より高い価格で買おうとは思わないでしょう。

さらに今回の『価格』を知る事で銀行に対しての融資の打診にも繋がる重要なポイントです。

さて、そこで物件の相場を客観的にはかる指標として、「積算価格」と「収益価格」があります。

積算価格

積算価格は、土地の価格と建物の価格をそれぞれ計算し、足し合わせたものです。銀行が融資する際に、どれくらいの担保価値があるかを測る参考値となります。

積算価格=土地の価格+建物の価格

土地の価格=路線価×土地面積
建物の価格=再調達価格×延床面積×(法定耐用年数-築年数)÷法定耐用年数

・路線価
路線に面する宅地の、1m2あたりの評価額のこと。相続税や贈与税を算出する基準となる。

・土地面積
敷地面積とも言う。真上から土地を見た時の投影面を指す。

・再調達価格
該当の物件を再調達(新たに建築、購入)するために必要な金額。
建築資材の価格が違うため、構造によって目安の価格が変わる。
(1m2あたり、木造13万円、重量鉄骨造18万円、RC造20万円程度)

・延床面積

建物の各階の床面積をすべて足した面積のこと。

・法定耐用年数

法的に定められた減価償却の年数のこと。構造によって年数が変わる。
(木造22年、重量鉄骨造34年、RC造47年など)

 

収益価格

収益価格は、その物件が将来生み出すであろう純収益から算出します。

収益価格=年間の純利益÷実質利回り

年間純利益=満室時年間家賃収入-(空室等による損失相当額+管理費+固定資産税+都市計画税+損害保険料等)
実質利回り=(実際の年間家賃収入-年間諸経費)÷(物件価格+購入時諸経費)×100

 

・実質利回り
実際の年間家賃収入から年間諸経費(管理費、固定資産税、都市計画税など)を差し引いた数字を、

物件価格に購入時諸経費(仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、収入印紙代など)を足した数字で割って算出した利回り。

表面利回りよりも現実的な数字になる。

計算例

物件種別・構造 一棟RCマンション 築年数 築17年
土地面積 600m2 延床面積 800m2
路線価 30万円/m2 再調達価格 20万円/m2
満室時年間家賃収入 3000万円 年間諸経費 600万円
実質利回り 6%

 

以上の価格を参考に

銀行の融資を進めたり、相場観を掴むことで

相場よりも高い価格で購入することも少なくなるかと思います。

 

 

それではまた来週!

 

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