和歌山市の不動産売却・購入仲介専門会社

2021.04.
09

不動産投資　準備編➃　～購入できる物件を知る～

どうもこんにちは！

株式会社イエステージ　不動産仲介事業部の中村です。

 

本日は不動産購入の前準備

 

購入できる物件を知りましょう！

 

「ちょっと待てよ？購入できる物件って融資が下りれば買えるんじゃないの？」

と思われる方もいらっしゃるかもしれません。

 

では融資がどのような判断基準で、

自分がどれだけの融資を受けられて、

どのエリアなら融資が受けられるのか、

そしてどの物件種別なら受けやすいのか、築年数は？

 

このような質問があるとすれば答えられる方は限られてくるのではないでしょうか。

 

そのあたりの問題を今回は掘り下げて解説していきます。

 

まず、大前提に融資はどういった項目で融資額が決められるのでしょう。

 

①物件評価

もっとも重要な要因である、物件評価

つまり購入したい物件は

いくらの価値があるんだ？という事です。

「いやいや、年収1000万あるんだぞ。属性がいいんだから融資しろよ」なんて声もあるかもしれませんが

銀行の立場に立ってみましょう。

1億円の融資をしました。

何かの原因で収益が立たなくなったとしましょう。

仮に年収1000万あったとしても

今すぐ1億円返せますか？

もしくは急に重病が発覚し、お仕事ができなくなったら？

属性も収入ももちろん大切ですが、

最終的に物件がいくらで売れるのか。

融資した額をきっちり回収できるほどの価値がある不動産なのか。

そういった判断が為されるという事です。

物件の価値を鑑みるポイントとしては

資産価値を評価

不動産の収益性

この2点が主に見られ

1、資産価値の評価では過去の売買事例から見た平均額の70％相当を評価したり、

建物の耐用年数があと何年残っているか、など

銀行によって評価基準は違いますが、事前に調べておくのがベターだと思います。

②自己資金率

物件を購入するにあたり物件価格の何割を自己資金で賄うのか

そのあたりも大きく関わってきます。

銀行によれば物件価格の〇割以上でないと融資しないといった銀行もあります。

自己資金は多いに越したことはありませんが、

収益物件を継続して購入するにあたり現金を少しでも

多く持つことは大きなアドバンテージになりますので、

そのあたりは銀行と交渉しながら割合を決めていけばいいと思います。

➂属性

勤務先情報

勤めている会社が上場企業なのか、社会的な信頼がある企業なのかなど。

家族構成

扶養家族は何人いるのか、生活は大変ではないのかなど。

働いている子供がいる場合には有利です。

住宅情報

住宅は持家か賃貸か、住宅ローンの残債はどの程度残っているのかなど。

連帯保証人

連帯保証人となるべき人がいるのか、その人は安定した収入があるのなど。

金融資産

預金や株・保険などの資産がどの程度あるのか。

➃返済能力

融資の打診を行う際に必ず

クレジットカードやリボ払い、

銀行からの借り入れなど資産情報を調べ上げます

過去に支払いが滞った等の情報があれば融資はかなり厳しくなってきます。

銀行からすると返済してくれない可能性がある方に融資したくないのは当たり前の話ですよね。

⑤勤続年数

勤続年数が長ければ（最低でも勤続が3年以上）、安定した収入が得られるという判断材料になります。

転職が多いと収入が不安定と見なされ、返済能力に不安があると思われるでしょう

 

まぁ僕の個人的感想ですが、

転職が多い≒収入が不安定というのはあまり納得できないですね。

今の時代、「○○屋」と一括りにするんじゃなくて「何でも屋」

色んな事を複合的に、多角的に、お仕事ができる方が重宝されてますよね。

 

話はそれましたが、

自身の目的に合った物件を知り、

自身の事をよく知り、

不動産投資に臨みましょう。

 

それではまた来週！！