和歌山市の不動産売却・購入仲介専門会社

2020.11.
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マンションの「敷地権」

先週は、例えば分譲マンションのような

「区分（所有）建物」について書きました。

＜「区分所有建物」って何？＞

今日はその続きです。

 

ところで、建物の建っている土地のことを

「敷地」と呼びますね。

 

通常の建物では、敷地と建物はそれぞれ

独立した不動産として別々に登記されます。

ですから、土地だけ、建物だけを、

別々に売ることもできます。

 

しかし区分建物（専有部分）は違います。

区分建物と敷地を別々に処分できません。

常に一体で売り買いされる仕組みなのです。

 

何故そうなっているのでしょう？

 

それは区分建物を、通常と同じように

土地と建物を別々に登記すると、

非常に複雑でわかりにくい登記に

なってしまうからなのです。

 

もう少し説明すると、例えば

全50戸の分譲マンションがあるとします。

 

もし、普通の敷地と同じ扱いで、

土地を各戸の共有財産にしていたら、

マンション各戸の所有者が変わったり、

ローンで抵当権を設定する度に、

土地の登記簿にも記載が必要です。

 

それが50戸全員分となれば、記載内容は

実に膨大で複雑なものになってしまいます。

 

このような問題を解消するため、

「区分建物と敷地利用権の一体化」を

国は義務にしたのです。

（義務は原則です。例外はあります）

 

具体的には、「敷地権である旨の登記」

という特殊な登記をします。

 

区分建物の敷地になる土地の登記簿に、

「この土地には、この区分建物の

敷地権が設定されています！」

と紐（ヒモ）づけてしまうわけです。

 

勿論、区分建物の専有部分の登記簿にも、

敷地権を設定した土地を内容が表示します。

 

もうこれで、それぞれ別々には

処分できなくなります。

 

後は、区分建物の方の登記を変えるだけで、

一体の権利として処理されるわけです。

 

このように登記された敷地利用権を、

不動産登記法では「敷地権」と呼びます。

 

 

少しややこしいかったですか？

ボヤっとでもご理解いただけたら幸いです。

 

とはいえ、区分建物の権利関係は難しいので、

やはり正しい知識を持った仲介業者などの

専門家を利用するのが最善だと思います。