和歌山市の不動産売却・購入仲介専門会社

2020.03.
18

民法改正⑥ 契約不適合責任の免責特約

今度の改正で新規契約では無くなる

（それ以前の契約では有効ですが）

旧民法の「瑕疵担保責任」と、

新民法の「契約不適合責任」には

当然ながら共通点もいくつかあります。

「免責特約は有効」もその一つです。

 

どちらも「任意規定」といって、

強制的な法規定ではありません。

つまり、契約当事者が合意すれば、

「契約不適合責任を負わない！」

という特約も有効なのです。

 

今までもそれは、実はそれほど

特別な事ではありませんでした。

 

例えば、通常の売買契約では、

「売主が負う瑕疵担保責任期間は３ヶ月」

とする場合が多数でした。

 

また、築年数が相当古い建物の売却では、

瑕疵担保責任を一切負わない「全部免責」

をすることもよくありました。

 

新しい契約不適合責任も任意規定です。

契約当事者が合意すれば免責できます。

 

但し、両者には明らかに違う点があります。

新民法の契約不適合責任では、

免責部分を洗い出すことが必要になります。

 

瑕疵担保責任では、範囲が限定的だったので、

全部免責なども使い易かったですが、

でも、契約不適合責任は違います。

 

「契約不適合責任を全て負わない」と書けば、

売買契約書に記載されている取り決めが全て

その対象になってしまうからです。

 

それでは、困ってしまいますね。

 

ですから、新民法下の不動産売買契約書では、

免責したい部分を一つ一つピックアップし、

契約書に記載していく必要があります。

 

例えば、古い建物を売却する場合です。当然、

建築後に採用された耐震基準は満たしません。

すると「耐震基準を満たさないことについて

一切の責任を負わない」ということを

記載することが必要になります。

 

「消費者保護」のための法律ですが、

実務上は大変不便な面もできました。

書くほうも読むほうも大変です。

 

その分だけ、繰り返しになりますが、

不動産業者の選定が大変重要になってきます。

 

さて、次回は、

「契約不適合責任における注意点」を

お話したいと思います。