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2019.06.
07

袋地は半値八掛け二割引き?

土地

建物

「袋地(ふくろち)」って聞いたことがありますか?

冒頭の図を見てください。

分筆を重ねた結果、時々見かける区割りです。

袋地とは、公道に通じていない “無道路地” のことです。

 

一方で、袋地を取り囲む土地のことは

「囲繞地(いにょうち)」といいます。

 

ところで、土地に建物を建築する場合は当然、

敷地は道路に接していないといけません。

これを「接道義務」といいます。

 

ご覧の通り、袋地は道路に接していません。もちろん、建物を建築することができません。

いわゆる ”再建築不可物件” です。

 

不動産鑑定士さんの世界では、無道路地は

「半値八掛け二割引き」と言われるそうです。

計算すると、1×1/2×0.8×(1-0.2)=32%!

3割しか価値を評価できないってことですね。

大きなマイナス要因です!気をつけてください!

 

特に注意してほしい点があります。

袋地の所有者には、公道に至るために

間の他人所有の土地を通行する権利があります。

これを「袋地通行権」といいます。

その結果、図のように通行路が確保されている場合が多いのです。

 

これが曲者です!

見かけ上は「旗竿地(はたざおち)」のように

接道要件を満たすように見える場合があります。

 

しかし袋地通行権は接道義要件まで担保しません!

ただ通ることだけの通路の場合も多いので、要注意です!

 

やはり現地調査と法務調査の両方を

きちんと行うことが大切ですね。

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