和歌山市の不動産売却・購入仲介専門会社

2019.04.
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不動産の価格を決める「個別的要因」

さて、不動産の価格を左右する３つの要因のお話を続けてきました。

いよいよ３つめ、それは「個別的要因」です。

 

先の２つの要因、「一般的要因」と「地域要因」で、

その地域の価格水準がおよそどれ位かを把握できました。

それを標準的な条件の不動産に置き換えて、価格を算出します。

 

個別的要因は、この標準的な条件の不動産と比較して、

対象物件が持っている個別性を具体的に抽出したものです。

 

個別的要因の項目は、「土地」「建物」「建物及びその敷地」によって違います。

更に、「土地」は「宅地」「農地」「林地」に分類されるので、

それぞれ価格に影響する要因も異なります。

 

例えば、「宅地」の中の「住宅地」なら、次のような項目が考えられます。

①その土地が接している道路との位置関係

②接している道路の幅

③土地の形状

④日照・通風の善し悪し

⑤地勢・地質・地盤の状態

⑥上下水道・ガス・電気の供給状況

⑦土壌汚染の有無

⑧埋蔵文化財・地下埋設物の有無

 

このような項目別に、内容の良し悪しを比較して、

地域の標準的価格水準を補正計算します。

これでようやく、その不動産物件の査定価格が算出できました。

 

以上が、不動産業者が不動産の価格を評価・査定する時の、

ごくごく基本的な考え方です。

実際にこの考えを基に、具体的に査定していくには、

更にデータの入手方法だとか、近年の傾向を加味した分析など、

プロならではの技術やコツが必要です。

 

でも、一般の方も、この基本的な考え方を理解していれば、

業者からの情報をもっと有効に活用できたり、

場合によっては業者の良し悪しを判別できたりするかもしれません。

ぜひ参考にしていただければと思います。