和歌山市の不動産売却・購入仲介専門会社

2024.01.
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“土地活用”のすすめ⑤

土地活用を行う上で最も重要な事は、

“事業性があるか”ここにつきます。

大家というと、楽してお金を儲けているとイメージされがちですが、

不動産賃貸業という通り、大家さんもれっきとした事業なのです。

巷では、相続税対策になるから実際に儲けていなくても

収支はプラスなんだよねといおうような事も言われています。

しかし、いつまでもその恩恵を受けられる訳ではなく、

いずれ来る※デッドクロスに耐えられるようしっかり地に足をつけた事業計画が必要となります。

※ここで言うデッドクロスは、減価償却期間が終わった後に所得税だけのしかかってくるタイミングの事

 

それでは早速、事業性の確認をしていきましょう！

 

活用対象地に合ったターゲットと活用イメージ・コンセプトが固まったら、事業採算性の確認を行います。

簡易的な事業採算を頭のなかでシミュレーションできるよう、賃貸用居室1室当たりの基本的な建設費は頭に入れておきます。

次に、地域調査から1世帯あたり月額家賃が8万円の相場であれば、8世帯で月収64万円。6,400万円（1戸当たり800万円計算）の建築投資に対して年間768万円の収益となるので、年12.0%という表面利回りが算出されます。アパート経営の表面利回りは8～12%が一般的ですから、高利回りと言えます。これが事業採算のイメージになります。

このように、頭のなかでの事業収支が簡単にイメージできるように日々トレーニングすることが、話を円滑に進める上で大きく役立ちます。

具体的な土地活用の手法については、

また次回お話していきましょう。